Skip to content

Koktejl pro Prahu

26.6.2011

Developeři a metropole

Stavební rozvoj v Praze nového milénia je překotný, krátkozraký a nekoncepční. Kdo fakticky rozhoduje o budoucí podobě Prahy – komunální politici, nebo spíš stavitelská lobby? Přinášíme několik příkladů, většinou smutných. Ale nejen.

Užití slova boom není v kontextu působení developerů v Praze posledního desetiletí ani v nejmenším nadsazené. Developerské společnosti pronikly do města mohutně a zdálo se, že není síly, která by jejich invazi dokázala zpomalit, natož zastavit. To první se nakonec aspoň v omezené míře podařilo ekonomické krizi, jejíž měřitelné dopady na sebe nenechaly dlouho čekat. Počet neprodaných dokončených bytů narostl do tisíců a nic zatím nenasvědčuje tomu, že by měl při stávajícím tempu výstavby a nastavené cenové hladině rychle klesat. Obzvláště to platí u bytů vyšších cenových relací.

Modelovým příkladem takového neúspěšného projektu – v developerském žargonu „ležáku“ – je Central Park Praha na Žižkově, který se ukázal být příliš drahý i pro samotného investora. Obytné budovy jeho první zamýšlené etapy byly nakonec se značnými náklady dostavěny. Nikoliv už sportovní klub, bazén, rozlehlý park… Všechny tyto služby, které měly z Central Parku udělat rezidenční komplex výjimečný nejen po architektonické stránce, zůstaly nenaplněným příslibem. I proto většina z pěti set čtyřiceti dokončených apartmánů stále zeje prázdnotou.

Problémy Central Parku Praha jsou sice nejmarkantnější, těžkých „ležáků“ bychom nicméně našli po Praze celou řadu. S váznoucím odbytem se potýkají i další již dokončené projekty. K 4. březnu 2011 bylo dosud neprodaných pětaosmdesát ze sto čtyřiceti dvou bytů z aktuální nabídky žižkovské Rezidence Jeseniova, sto třicet dva z dvou set sedmdesáti bytů vinohradské Rezidence Korunní či pětadevadesát ze čtyř set třiceti dvou bytů v projektu Zelené město Jarov, situovaném ve svahu pod Višňovkou při západním okraji Hrdlořez.

Přesto developeři přicházejí se stále novými ambiciózními plány a městské orgány mající za úkol stavební rozvoj regulovat jejich požadavkům ustupují s lehkostí, z níž mrazí. Žijeme tedy ve fungující zastupitelské demokracii, nebo spíš v developerokracii?

Nemá smysl spekulovat, zda za současným stavem vězí nekompetentnost zodpovědných úředníků, lhostejnost či korupce. S největší pravděpodobností se beztak jedná o kombinaci všech tří uvedených faktorů; pěkně jedovatý koktejl pro budoucnost města. Prozkoumejme proto podrobněji jeho nejdůležitější přísady.

 

Nahustit a zahustit

Znepokojivá je v první řadě netečnost samosprávných orgánů vůči rozsahu některých developerských záměrů, jejichž realizace přitom bude mít zásadní dopad nejen na urbanistický, ale i na demografický charakter dotyčné obce v příštích desetiletích.

Jedním z nich je plán Žižkov City, které by mělo vyrůst během několika let v prostoru dnešního nákladového nádraží. Jedná se o rezidenční komplex s převahou výškových domů, dimenzovaný pro deset až patnáct tisíc obyvatel. Pokud by byl realizován v developerem plánovaném rozsahu, počet obyvatel Žižkova by se v krátkém čase rozrostl o šestinu až čtvrtinu.

Proporčně srovnatelná developerská invaze by měla brzy zasáhnout také třináctitisícové Horní Měcholupy. V tomto případě bez zájmu médií. Podle plánů, kterým již v podstatě nic nestojí v cestě, by zde měly být během pěti let postaveny tři velké obytné soubory zahrnující dohromady tisíc sedm set dvacet devět bytových jednotek a sto čtyřicet tři ateliérů. Vyjdemeli z údajů dostupných na portálu EIA (Posuzování vlivů na životní prostředí), zvýší se v případě jejich předpokládaného zaplnění počet obyvatel dotčené čtvrti přibližně o tři tisíce šest set – tedy o více než čtvrtinu. Nejděsivější ale není samotný nárůst počtu obyvatel, nýbrž přístup úřadu městské části Praha 15. V radničním zpravodaji Hlasatel ani na webových stránkách radnice totiž nelze o takto intenzivní plánované výstavbě najít jedinou zprávu.

 

Pozemky za hubičku

Člověka, který se povšechně orientuje na pražském realitním trhu, zcela jistě překvapí jednotkové ceny, za které byly developerům některé rozlehlé stavební pozemky v atraktivních lokalitách prodány. Ty totiž leckdy představují pouze zlomek obvyklé tržní ceny.

K prodeji obecního pozemku soukromému investorovi takříkajíc za hubičku došlo na Litochlebském náměstí na Jižním Městě. Jak upozornilo občanské sdružení Hezké Jižní Město, Praha 11 se zavázala odprodat společnosti Tweelingen parcelu určenou k výstavbě výškové kancelářské budovy za cenu 1 581 Kč/m². Jde přibližně o pětinovou částku oproti odborníky odhadované tržní ceně.

Stanovení nezvykle nízké ceny stavebního pozemku lze považovat za přijatelné, pokud by byl prodej ze strany městské části podmíněn následnou investicí developera do zařízení občanské vybavenosti – školek, škol, parků apod. Jenomže v Praze developeři buď nemusejí investovat do veřejných služeb a obecní infrastruktury vůbec, anebo částky, které jsou ve srovnání s hodnotou jimi realizovaných projektů naprosto nepatrné. V Praze 11 je několik posledních let budován obytný soubor Milíčovský háj s jedním tisícem a šedesáti osmi bytovými jednotkami, jejichž tržní hodnota se počítá v miliardách korun. Na rozvoj občanské vybavenosti dal investor přitom 19 milionů. Skanska již také upustila od okatě nesmyslného slibu, že v přízemí jednoho z bytových domů bude zřízena mateřská školka. Jak šlo předjímat, tento záměr nesplňoval potřebné hygienické normy. Její místo tedy zaujme fitness centrum.

 

Bytové ordinace na Parukářce?

Skutečností navíc je, že se na okraji Jižního Města vůbec stavět nemělo. Městský soud v Praze na podzim roku 2010 rozhodl, že územní rozhodnutí bylo v tomto případě přijato v rozporu se zákonem. Nezohlednilo totiž zásadní vliv stavby na přilehlou přírodní památku Milíčovský les a rybníky. Reálný dopad rozsudku Městského soudu bych ovšem nepřeceňoval. Týká se pouze staveb již dokončených. Ty navíc fakticky nemohou být zbourány, protože by tím byla poškozena vlastnická práva lidí, kteří si v nich mezitím v dobré víře koupili byty. O následné žalobě na domy dosud rozestavěné bude soud teprve jednat. Prozatím vydal pouze předběžné opatření nařizující pozastavení stavební činnosti do doby vydání konečného rozhodnutí. Bedlivě proto sledujme, zda bude investor toto opatření opravdu respektovat.

Neméně podezřele působí počínání orgánů městské části Praha 3 při schvalování stavebního záměru Parukářka klinik. Ten je oficiálně prezentován jako objekt zdravotnického zařízení s doplňkovou funkcí bydlení pro zdravotní personál, díky čemuž splňuje základní podmínku, aby mohl být na příslušném pozemku realizován. Z údajů dostupných v systému EIA ovšem plynou velmi zajímavé skutečnosti. Poměr obytných ploch ku plochám určeným pro ordinace je více než šest ku jedné. Průměrná velikost jednoho „služebního bytu“ činí 179 m², nepočítaje v to 74 m² připadajících na terasy a balkony. Povrchových parkovacích míst před „zdravotnickým zařízením“ by mělo být pouhých sedm. Jak tedy chce investor dosáhnout převahy funkce zdravotního zařízení, posuďte sami.

 

Musíme si pomáhat

V důsledku netransparentnosti rozvojové politiky města se zdánlivě snadno zodpověditelná otázka, co konkrétně smí vlastník pozemku na daném místě postavit, mění v předmět podivných machinací.

Učebnicovým příkladem je boj o budoucí podobu Spiritky. Obyvatelé přilehlé Zdíkovské ulice se koncem devadesátých let postavili proti záměru developera udělat z mokřad nacházejících se ve stráni nad Spiritkou stavební parcely. V roce 2000 dosáhli prvního dílčího úspěchu. Podařilo se jim pro Spiritku vybojovat status významného krajinného prvku. Avšak v důsledku pochybení magistrátních úředníků nebyla Spiritka nikdy do územního plánu ani do katastru jako významný krajinný prvek reálně zanesena. Společnosti Navatyp tak mohla směnit ideální polovinu Spiritky za pozemky na Ladronce. Už zbýval jediný očekávatelný krok – prosadit změnu územního plánu, kterou by se ze svahu nad Spiritkou stala obytná plocha. Stalo se tak roku 2007 a příslušná změna byla do územního plánu zanesena ještě dřív, než o ni jednatel společnosti oficiálně zažádal.

Praha 11 zase schválila navýšení koeficientu zastavitelnosti plochy již diskutovaného pozemku na Litochlebském náměstí ze stupně E (odpovídajícího sousedním panelovým domům o dvanácti podlažích) na stupeň K, aby investor mohl realizovat zamýšlený čtyřiadvacetipodlažní mrakodrap. Nejabsurdnější na tomto rozhodnutí je, že jej radnice učinila až poté, co uzavřela s investorem předkupní smlouvu na pozemek. Čili se dobrovolně vzdala možnosti požadovat za lukrativnější pozemek vyšší cenu.

 

Zkusme Václavák

Magistrátní Odbor kultury, památkové péče a cestovního ruchu svým nezvykle benevolentním postojem k záměrům na částečné i úplné demolice stávajících budov v historickém centru města aktivity developerů spíš usnadňuje, než aby je usměrňoval. To je velmi závažné konstatování. Obzvláště přihlédnemeli k tomu, jak silnými pravomocemi momentálně disponuje. Přispělo k tomu jednak zrušení vyhlášky z roku 1985 O zásadách usměrňování rozvoje Pražské památkové rezervace(1997) a také postupné oklešťování a nakonec zánik Útvaru hlavního architekta (roku 2003 se definitivně přetvořil v méně nezávislý, a proto méně nebezpečný Útvar rozvoje města). V současné době tak neexistuje ani platná vyhláška, která by rozhodování památkového odboru dávala nějaký řád, ani nezávislý orgán, který by jeho rozhodnutí mohl účinně revidovat.

Případem, jenž pobouřil širokou odbornou i laickou veřejnost, se stal záměr zbourat nenápadný dům na rohu Václavského náměstí a Opletalovy ulice a na jeho místě postavit prosklený obchodní a kancelářský objekt o devíti nadzemních podlažích. Zmíněný nárožní dům sice není památkově chráněný sám o sobě, je však nedílnou součástí pražské památkové rezervace, spadající pod ochranu světového dědictví UNESCO. Přesto památkový odbor magistrátu s demolicí stávajícího domu i navrženou podobou plánované novostavby souhlasil. Památkový ústav sice vydal zcela opačné stanovisko, to má ale pro magistrátní úředníky pouze doporučující charakter. Proti necitlivému záměru investora se kromě památkářů postavilo také ministerstvo kultury a nové vedení Prahy 1. Podaří­li se nakonec těmto institucím plánům investora zamezit, zůstává nejisté.

 

Děravý pytel

Přestože situace v Praze ani zdaleka není uspokojivá, byla by velká chyba, kdyby Pražané podlehli pocitům marnosti a nejkřiklavějším projevům svévole developerů a samosprávných orgánů jenom nečinně přihlíželi.

Roku 2009 vyhověla městská část Praha 10 požadavkům developera a iniciovala změnu stávajícího územního plánu, která by v oblasti takzvaného Trojmezí umožnila intenzivní výstavbu nízkopodlažních obytných domů. Magistrát navrhovanou změnu odsouhlasil, což je zarážející hned ze dvou důvodů. Většina diskutované lokality leží v prostoru přírodního parku HostivařZáběhlice a v návrhu nového územního plánu pro hlavní město Prahu je Trojmezí vedeno jako nestavební pozemek s převahou nelesní zeleně. Zjevně tedy mělo jít o účelovou změnu na poslední chvíli. Místní občanská sdružení iniciovala petici proti této změně, již během jedenácti dní podepsalo šestnáct tisíc lidí. Takto silná vlna občanské nevole nezůstala bez odezvy. Budoucnost Trojmezí se stala jedním z hlavních témat loňských komunálních voleb a mnozí politici se předháněli v tom, kdo se hlasitěji zaručí, že se v přírodním parku stavět nebude.

Jiným příkladem občanské angažovanosti, která přinesla hmatatelné výsledky, je odpor obyvatel Strašnic proti výstavbě sportovního areálu V Olšinách. Ten se měl stát jakýmsi rozšířením úspěšného volnočasového areálu pro mládež zvaného Gutovka. Hlavní důvody nesouhlasu místních obyvatel, kteří se podepsali pod petici za zachování parku Strašnice, lze shrnout do čtyř bodů. Za prvé: vzrostlou zeleň je třeba udržovat, ne kácet; za druhé: zdůvodnění tehdejšího starosty Lipovského, že ve stávající podobě je „park“ (ve skutečnosti bývalé dopravní hřiště) „takový strašnický Bronx“, bylo očividně alibistické: pokud by byl opravdu tak nebezpečný, těžko by se stal oblíbeným místem procházek pro rodiče s malými dětmi a seniory; za třetí: v novém sportovním areálu by jasně převažovaly placené služby, zaměřené hlavně na lidi mladší a střední generace, a za čtvrté: zafungovala arogance ze strany radnice Prahy 10, která občany včas neinformovala a dlouho se zdráhala s nimi o návrhu diskutovat. Strašničtí obyvatelé se nenechali odradit a nakonec se jim (i díky blížícím se komunálním a senátním volbám na podzim 2010) podařilo prosadit přepracování původního návrhu „rekonstrukce“ areálu.

Bylo by naivní dělat si iluze, že se výše popsané praktiky podaří z pražské rozvojové politiky v krátkém čase téměř úplně vymýtit. Ještě horší by ale bylo podlehnout dojmu, že jakýkoliv odpor ze strany místních obyvatel a občanských sdružení postrádá smysl. Nezájem občanů o veřejné záležitosti a rezignace na hájení vlastních zájmů naopak nahrávají všem vlivným ziskuchtivcům, s nimiž se v Praze posledního desetiletí doslova roztrhl pytel. Díra v tom pytli je nyní pořádná. Drobná mravenčí práce spočívající ve vytrvalé občanské aktivitě ale může významným způsobem přispět k tomu, aby se ji postupně podařilo zalátat.

 

Autor: Martin Veselý

článek vyšel v časopise A2 č.6/2011:  http://www.advojka.cz/archiv/2011/6/koktejl-pro-prahu

No comments yet

Napsat komentář

Vyplňte detaily níže nebo klikněte na ikonu pro přihlášení:

WordPress.com Logo

Komentujete pomocí vašeho WordPress.com účtu. Log Out / Změnit )

Twitter picture

Komentujete pomocí vašeho Twitter účtu. Log Out / Změnit )

Facebook photo

Komentujete pomocí vašeho Facebook účtu. Log Out / Změnit )

Google+ photo

Komentujete pomocí vašeho Google+ účtu. Log Out / Změnit )

Připojování k %s

%d bloggers like this: