Skip to content

Kdo vlastní sídliště?

12.11.2012

Obyvatelé lokalit uvnitř sídliště,  které jsou postiženy tím, že je vlastní podnikavý subjekt,  jsou v současné době odsouzeni k neustálému sledování úředních desek stavebních úřadů a opakovaným právním střetům s nimi[1]. Správní soudy, k nimž lze podat žalobu proti odvolacím rozhodnutím pražského magistrátu (a v mimopražských podmínkách krajského úřadu), mnohdy hrají roli poslední naděje na zachování zákonnosti rozhodování o stavebních záměrech. Podívejme se společně na vývoj sídlištní zástavby na Jižním Městě v Praze z hlediska vlastnické struktury nemovitostí.

Jednou z charakteristických vlastností současného českého města je prolínání soukromého a veřejného prostoru, přičemž v různých typech zástavby je poměr veřejného a soukromého prostoru odlišný. Na výkrese územně analytických podkladů hl.m.Prahy zachycujícím vlastnickou strukturu pozemků na rozhraní severní části sídliště Háje[2] a zástavby rodinných domů na Chodově je vidět, že pro sídlištní zástavbu je typický vyšší podíl veřejného prostoru, zejména veřejně přístupné zeleně. Žlutá barva označuje pozemky ve vlastnictví města, jimiž jsou pozemní komunikace a městská zeleň, světle modrá barva dominující v zástavbě rodinných domů na levé straně obrázku označuje vlastnictví fyzických osob, fialová barva nemovitosti ve spoluvlastnictví více osob.

 

Obrázek č. 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Pozemky pod místními komunikacemi musí být ve vlastnictví města ze zákona, u ostatních veřejných prostranství tomu tak ale není. Zeleň mezi bytovými domy může patřit vlastníkům domů, městu nebo i jiným osobám.

U developerských projektů majících charakter sídlištní zástavby, které vznikají v současné době, jsou zelené plochy v prostranstvích mezi domy, stejně jako je tomu vždy u pozemků pod bytovými domy, většinou rozděleny do vlastnictví desítek, ba i stovek spoluvlastníků bytových domů. Takovéto uspořádání může být organizačně náročné (na údržbě společně vlastněných ploch se může podílet hned několik společenství vlastníků jednotek), především je zde však neustále nebezpečí, že některý ze spoluvlastníků požádá soud, aby spoluvlastnictví zrušil a vyčlenil část pozemků do jeho výlučného vlastnictví. Dá se tedy říct, že takovéto uspořádání je z právního hlediska relativně křehké, protože v případech, kdy je faktické rozdělení pozemku dobře možné (tedy když je možné ze společného pozemku vydělit samostatně využitelný pozemek odpovídající velikosti) soud zpravidla nemůže spoluvlastníka nutit ve spoluvlastnictví setrvat.

Naproti tomu u sídlišť vzniklých před rokem 89, což je i případ sídliště Háje na obrázku výše, převládá u veřejných prostranství vlastnictví města (se svěřením do správy městských částí). Takovéto uspořádání má z hlediska života a fungování sídliště své výhody, například tu výhodu, že údržbu zeleně zajišťuje město, které pro podobné účely disponuje příjmy z daní. Kromě výše zmiňovaných „nových sídlišť“ tento typický a převládající model vlastnické struktury sídlišť vykazuje řadu odchylek, které vznikly například v důsledku restitucí dříve znárodněných pozemků nebo privatizací státních podniků společně s jejich zaměstnaneckými bytovými domy. Soukromí vlastníci pozemků, na nichž se nachází zeleň uprostřed sídliště, kteří v dané lokalitě nežijí, byli pochopitelně motivováni je prodat, protože se jim jiný užitečný způsob naložení s nimi nenabízel. A tak se pozemky dostaly do rukou spekulantů a následně developerů, kteří se snaží o finanční zhodnocení pozemků jejich další zástavbou.

Struktura sídlištní zástavby je však již většinou ucelená a každá další významná stavební činnost v jejím jádru zvyšující hustotu osídlení vede zpravidla ke zhoršení urbanistických hodnot dotčené lokality. Přesto se stavební záměry zahušťující sídlištní zástavbu v současné době množí jako houby po dešti. Na Jižním Městě lze zmínit například plánovanou výstavbu masivního bloku na rohu ulic Schulhoffova a Matúškova, která má zabrat celou parcelu se zelení navazující na řadu panelových domů. Při ulici Hlavatého má nový bytový dům zabrat stávající dětské hřiště před domovem důchodců a ve shodné lokalitě nová výšková budova vyrůst na místě dosavadní samoobsluhy a další dvě budovy nahradit stávající zeleň v sídlištním vnitrobloku mezi ulicemi Hlavatého a Tatarkova. O něco více na sever v západní části Trojmezí usiluje vlastník pozemků kolem bytových domů při ulici Milínská u přístavbu 13ti patrových věží ke stávajícím 4 a 7 patrovým panelovým domům.

Je však podle práva vůbec možné, aby si vlastník pozemků na sídlišti postavil místo dětského hřiště bytový dům, který zničí klidovou zónu pro stovky obyvatel sídliště? Hlavní slovo v této otázce by měl mít územní plán, který vymezuje základní pravidla pro ochranu území a možnosti výstavby. V současné době platný územní plán hlavního města Prahy[3] vnitrobloky sídlišť nedefinuje jako nezastavitelné plochy, v hlavním výkresu mívají stejnou barvu, jako pozemky na nichž stojí bytové domy těchto sídlišť. Pokud však tyto plochy nemají stanoven kód míry[4] využití území, měly by být stavebním úřadem kvalifikovány jako stabilizované území, u něhož není přípustná další rozsáhlá stavební činnost [5].

 

Obrázek č. 2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Výklad obecných pojmů typu „nepřípustnost další rozsáhlé stavební činnosti“ však od stavebních úřadů vyžaduje kvalitní a zodpovědnou práci. Předchozí zkušenosti občanů a environmentalistických občanských sdružení však naznačují, že úředníci městských částí, jejichž odbory rozhodují jako stavební úřady v první instanci, a magistrátní úředníci rozhodující v odvolacím řízení mohou podléhat vlivu lokálních politických kruhů, které od doby zrušení okresních úřadů v roce 2001 figurují jako jejich zaměstnavatelé.

Systémovým řešením by mohlo být zavedení striktnějších regulativů v územně plánovací dokumentaci, z nichž by bylo možné vždy dojít k jasnému závěru, kde je možné dále stavět a kde nikoliv. Trend liberalizace územního plánu ražený současným vedením pražské velké radnice však míří zcela opačným směrem a usiluje o odstranění „zbytečné přeregulovanosti území“. Pro situaci obyvatel sídlišť dotčených developerskými záměry tak i v budoucnosti bude vystihovat tradiční právní zásada, že vigilantibus iura scripta sunt, neboli práva náležejí bdělým.

 

 

Autoři: Tomáš Erbák, Tomáš Vích


[1]     V této souvislosti stojí za upozornění, že podle novely stavebního zákona účinné od začátku roku 2013 už nebudou všechna územní řízení oznamována vyhláškou na úřední desce stavebního úřadu.

[2]     Povinně zpracovávané územně analytické podklady jsou k dispozici na stránkách hlavního města Prahy: http://www.urm.cz/cs/uzemne_analyticke_podklady

[3]     Aktuální územní plán včetně přehledu jeho historických a projednávaných změn lze najít na adrese: http://www.praha.eu/jnp/cz/home/magistrat/odbory_mhmp/uzemni_plan/index.html

[4]     Na obrázku č. 2 jsou plochy OB a VV bez kódu míry využití území, plochy SV-E a OB-G s tímto kódem. Více informací ke kódu míry využití území viz. Metodický pokyn k územnímu plánu dostupný na adrese: http://servis.praha-mesto.cz/uzplan/uzemni_plan_hmp/up_hmp_1999/metodicky_pokyn/metodicky_pokyn.pdf

[5]     Viz. Oddíl 8 odst. 3 regulativů funkčního a prostorového uspořádání území hl.m. Prahy, dostupné na adrese: http://servis.praha-mesto.cz/uzplan/Uzemni_plan_HMP/zmena_z1000_nova/OOP_06-20091216.doc.

No comments yet

Napsat komentář

Vyplňte detaily níže nebo klikněte na ikonu pro přihlášení:

WordPress.com Logo

Komentujete pomocí vašeho WordPress.com účtu. Log Out / Změnit )

Twitter picture

Komentujete pomocí vašeho Twitter účtu. Log Out / Změnit )

Facebook photo

Komentujete pomocí vašeho Facebook účtu. Log Out / Změnit )

Google+ photo

Komentujete pomocí vašeho Google+ účtu. Log Out / Změnit )

Připojování k %s

%d bloggers like this: